OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技(jì)，引发了公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市(shì)场的影响仍(réng)未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大(dà)园REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科(kē)技是(shì)其扩募(mù)拟新购入基础设施资产(chǎn)张润(rùn)大厦(shà)的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切(qiè)关(guān)注(zhù)哲库科技后续情况，积极(jí)做好相关应对(duì)。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩(kuò)募购入项(xiàng)目的(de)原始权益人相关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期已(yǐ)同步启(qǐ)动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对(duì)哲库(kù)提前退(tuì)租的(de)可(kě)能事(shì)项。由于张润(rùn)大厦(shà)是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募(mù)项目(mù)，公司领导高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表示(shì)，华安张江光大园REIT近(jìn)期市(shì)场波(bō)动较(jiào)大，但其实不动(dòng)产公募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌(diē)并不会(huì)从根本上影响其内外价(jià)值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片(piàn)子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续扰(rǎo)动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低(dī)，午(wǔ)盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌(diē)幅一度(dù)扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终报收3.512元，全天跌乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思幅6.22％。

　　受近(jìn)期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个(gè)交易日(rì)跌(diē)幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅超(chāo)过24％，在全(quán)市场公募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基础设施(shī)REITs中，仅(jǐn)博(bó)时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同(tóng)程度下跌，8只产业园区(qū)基础设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已经披露张江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇(yù)突发事件，因(yīn)此(cǐ)导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士(shì)分析(xī)称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险(xiǎn)规避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场(chǎng)内资金有所(suǒ)流出(chū)，但(dàn)是，不动产公募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会(huì)从根(gēn)本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二级市场价格下跌，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但是价格涨跌(diē)会受(shòu)到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判断(duàn)价格是不是已经(jīng)完全触底。

　　此(cǐ)外，还有(yǒu)一位(wèi)业(yè)内人士(shì)表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体(tǐ)REITs市场(chǎng)表(biǎo)现低迷，不少(shǎo)产(chǎn)品年内二级市场(chǎng)跌(diē)幅较大，其实有些隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一定的(de)投资价值，很适(shì)合稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外，伴(bàn)随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流类等(děng)REITs产品具(jù)备一定的(de)投(tóu)资价(jià)值(zhí)。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞(ruì)驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此表示，若张江园区最终能顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流(liú)没有(yǒu)造成大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身(shēn)园区(qū)类资产就回调(diào)不(bù)少了，这就(jiù)是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入(rù)受不受影响，影响多(duō)大(dà)，估(gū)计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司(sī)哲库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT发布公告(gào)，紧急回应称，哲库科技(jì)是(shì)其(qí)扩募拟新(xīn)购入基础设施资产张润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科(kē)技及(jí)OPPO方面关于停止执行已签租赁协议的(de)通知。同(tóng)时，在(zài)公告(gào)中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权(quán)益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续(xù)情况，积(jī)极(jí)做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张(zhāng)江REIT因其一季报中披(pī)露的张江光大(dà)园项目(mù)出(chū)租(zū)率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价格出现回(huí)落。在随(suí)后召(zhào)开的(de)业绩说明会(huì)中(zhōng)管理人就(jiù)相(xiāng)关(guān)事项进行了解释说(shuō)明，市场信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据(jù)了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上(shàng)和线(xiàn)下(xià)的扩募说明(míng)会上，运营团队表示了(le)对张江光大园项目(mù)的(de)信心(xīn)，预计签署(shǔ)意(yì)向(xiàng)书和合同谈(tán)判中(zhōng)的储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将(jiāng)得到回升。没(méi)想到仅(jǐn)过了不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验(yàn)。

　　因(yīn)张(zhāng)江REIT的(de)上(shàng)述公告(gào)引起了市场各(gè)方的(de)广泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关(guān)负(fù)责人坦言，事发(fā)突然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科技(jì)消息的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟(gōu)通和核实(shí)工作，并(bìng)同步(bù)启动了应急预案，排摸储备租户，积(jī)极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦(shà)是全国首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司领导(dǎo)高乾坤未定你我皆是黑马，把人比喻黑马是啥意思度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈及储(chǔ)备(bèi)租户(hù)情(qíng)况，相关(guān)负责人介绍说(shuō)，目(mù)前(qián)储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租(zū)赁意向(xiàng)面积(jī)超过(guò)了2万方。从意向储备转化为实际租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租赁意(yì)向书来尽快锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收(shōu)了三(sān)个月履约保证金给了我们一些空间，但(dàn)本着对首批扩募、对市(shì)场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间赛跑，把(bǎ)这(zhè)些面积(jī)在(zài)短期内完成去(qù)化。”相关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同(tóng)区域的张江光大园项目一季度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空(kōng)置率(lǜ)，原始权(quán)益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空(kōng)置率为何(hé)未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江(jiāng)光大园一(yī)直以来都坚持(chí)以市场化运营为导向，历史运(yùn)营表现(xiàn)稳定，租户的调租和换租(zū)都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项(xiàng)目的(de)大租户退(tuì)租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看(kàn)到出(chū)租率(lǜ)下滑(huá)情况没有(yǒu)得到(dào)及(jí)时修复(fù)后，张江这边也作了(le)一定的(de)资源调配和倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备租户。

　　另外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)在(zài)给租户(hù)的分隔(gé)空间、交付标(biāo)准、租金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两千多平的大平层，楼的(de)成新度高一些(xiē)，单价也贵一些，张江(jiāng)光大(dà)园单(dān)层以一千平的面积为主(zhǔ)，还有(yǒu)一些独栋形态的(de)物业。租(zū)户自身也会有(yǒu)诉求，也会(huì)根据自身需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的(de)不同物业。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完(wán)成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人都变成了(le)一家，后续我们(men)在资(zī)源(yuán)共(gòng)享和联合营销方面能(néng)更加充分(fēn)发挥协同效应，相信可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈(tán)及(jí)对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关负责人(rén)表示(shì)，张江(jiāng)集团(tuán)和张江高科目前在(zài)管资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张江REIT实现打造张江园区(qū)产业(yè)空间资(zī)产上市平台目标(biāo)的(de)坚实后盾和储备(bèi)资(zī)源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩募是我们(men)实现基金(jīn)扩容的第一(yī)步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我们可能(néng)面临了(le)一(yī)些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但是这和我(wǒ)们(men)在(zài)张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中所(suǒ)经历的相(xiāng)比，只(zhǐ)能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可(kě)能化解当前突发事件(jiàn)的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场(chǎng)的信心。”

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