文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产从(cóng)大开发(fā)时代步入高质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预(yù)售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过(guò)1，从大开发进入存量(liàng)时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售制已经过时了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经(jīng)地义。当然(rán)二次房改是个技术活，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨(kuà)过这(zhè)道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝大(dà)部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房(fáng)者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系(xì)列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，坚持做核酸有无必要，有没有必要做核酸改为现房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒(chǎo)精神(shén)、有助(zhù)于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议(yì)取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品房(fáng)预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短(duǎn)缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度。其实，当前世(shì)界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一(yī)般(bān)有(yǒu)严格的监管保(bǎo)障措施(shī)，开发(fā)商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银行一次性(xìng)贷款支付剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预(yù)售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚措(cuò)施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些保障措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房民(mín)众不公平，所以不(bù)如(rú)借机取消预售制度(dù)，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定(dìng)历史阶段性，现在中国住(zhù)房进入(rù)存(cún)量时代，取消预售制度有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，当然这需要配(pèi)套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼(lóu)、恢复市场信(xìn)心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大(dà)的(de)提升(shēng)开发商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的(de)本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三代(dài)，好房幸福(fú)一家(jiā)人。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会(huì)长治(zhì)久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打(dǎ)通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生(shēng)、新模(mó)式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者十年(nián)前在国务院(yuàn)发展研究中心参(cān)与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的专(zhuān)著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行(xíng)业(yè)盛行(xíng)的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于(yú)木屋(wū)或(huò)者其他(tā)临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金(jīn)实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让(ràng)难、出租资金周(zhōu)转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这模式(shì)一(yī)经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加(jiā)，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层(céng)出售的基础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销(xiāo)售，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业务(wù)的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周(zhōu)转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身(shēn)资金周转(zhuǎn)。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势(shì)环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层价格(gé)、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个(gè)亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的订金，采用(yòng)类似租金的(de)分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资金问题，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心的住房供不应求的问(wèn)题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣(róng)，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监(jiān)管部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建立健全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花制度(dù)的监管(guǎn)，即(jí)要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有资(zī)金等能力把项目完成，资金(jīn)需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律所(suǒ)和(hé)建(jiàn)筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完善(shàn)，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国内地面(miàn)临(lín)住房(fáng)需求大和供给(gěi)量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工(gōng)业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步(bù)推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的(de)福利分房(fáng)制度，住房市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面临商(shāng)品房的需求量(liàng)大，而(ér)社(shè)会(huì)缺少大(dà)型房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是(shì)对内地房地产市场的一(yī)针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐步引进中国香港预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住房新体制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房(fáng)转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许(xǔ)开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两大(dà)难题，开发商以预售款(kuǎn)撬(qiào)动下一个项目(mù)的(de)开发，形(xíng)成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银行等(děng)多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后(hòu)，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合中国内地的(de)商品房(fáng)预售制度。预售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解房企资金(jīn)压(yā)力，加快城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者(zhě)，由(yóu)购(gòu)房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国(guó)香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案(àn)登记和(hé)预告登记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发(fā)商可能(néng)已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地(dì)的(de)开发(fā)商而言(yán)，预售(shòu)制商品房也(yě)开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作(zuò)为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时(shí)增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶段的资(zī)金需(xū)求，也提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子(zi)楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从全(quán)民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化路程。改革(gé)开(kāi)放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面(miàn)积(jī)占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比(bǐ)重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面(miàn)积和销售金(jīn)额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿(yì)平、0.3万亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增速(sù)12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企(qǐ)业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先(xiān)行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地(dì)产(chǎn)带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业(yè)链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全(quán)社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额的比(bǐ)重(zhòng)看，2021年(nián)12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上(shàng)信(xìn)托(tuō)等通道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地产融资存量占(zhàn)社融存(cún)量比重(zhòng)看，2021年(nián)12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面(miàn)积违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根(gēn)据我们(men)的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿(yì)美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债房市值的比例(lì)看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比例较(jiào)高(gāo)，主要是因为(wèi)住房市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发育尚(shàng)不(bù)成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预(yù)售制背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付的风险。比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷(dài)款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向(xiàng)开(kāi)发(fā)商(shāng)主张权(quán)力，但依(yī)旧需(xū)要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向(xiàng)银(yín)行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系(xì)列风险，进行影响(xiǎng)自(zì)身信用(yòng)和购房者(zhě)对行业的(de)信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或经营不(bù)善(shàn)，出(chū)现资金链断裂(liè)等(děng)一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等(děng)情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获得(dé)房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全(quán)由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款项应当用于(yú)有关的(de)工程建设(shè)，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没(méi)有统一(yī)的(de)预售资金监管规定，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市(shì)则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购(gòu)房款未进入(rù)监(jiān)管账(zhàng)户(hù)、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那(nà)么(me)，监(jiān)管账户资金如(rú)何被挪走(zǒu)的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工程建设名(míng)义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由工程方将资金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些(xiē)方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动(dòng)性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周转模式，但(dàn)一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房(fáng)者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进(jìn)度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开(kāi)始月供；二是房屋交付后发放按(àn)揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷时，保(bǎo)障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交付(fù)质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府或第三(sān)方验收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的房款(kuǎn)。二(èr)是(shì)开(kāi)发商(shāng)为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提(tí)供一定的保修期(qī)，通常1-5年，保(bǎo)修(xiū)期(qī)满，购房者支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期房定金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低(dī)首付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金(jīn)由(yóu)第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例(lì)一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付(fù)后(hòu)通过按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资(zī)金监管方面，美国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者(zhě)的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开发商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承担任何责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋(wū)建设(shè)过程(chéng)中的(de)资金全部来自银行，银(yín)行根据工程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施(shī)工进(jìn)度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府(fǔ)相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的(de)验收凭(píng)证，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获批后(hòu)即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同后定金(jīn)退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金(jīn)按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购(gòu)房合同后，购房(fáng)者需(xū)支付公证费(fèi)和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付(fù)，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一(yī)般来说(shuō)，支(zhī)付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖电(diàn)路完工、窗户玻(bō)璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后(hòu)，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险(xiǎn)的(de)功(gōng)能是(shì)当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保证开(kāi)发商(shāng)赔偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产，由保险公司负(fù)责相应(yīng)赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房(fáng)前付款比例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格监(jiān)管。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确(què)认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务(wù)、经(jīng)营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险公司赔(péi)付，而超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同签订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较(jiào)低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支(zhī)付(fù)。

　　交(jiāo)付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将(jiāng)资金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商(shāng)，即资(zī)金(jīn)在进入开发商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房交易(yì)立法(fǎ)，定金超5％或1000万(wàn)日(rì)元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的(de)20％，开发商违约需返(fǎn)还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束(shù)后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加法律空白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根(gēn)据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取引业法》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法(fǎ)律要(yào)求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才(cái)可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即(jí)买卖双方签订购(gòu)房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构(gòu)或指定保证机构(gòu)或保险机(jī)构签订(dìng)定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证(zhèng)金证明(míng)书(shū)交(jiāo)付(fù)给(gěi)购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开(kāi)发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可(kě)凭(píng)保证金证明书(shū)向金融机构或(huò)保(bǎo)证机构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需(xū)向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但(dàn)交(jiāo)房后才(cái)开始(shǐ)按(àn)揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡(pō)期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按(àn)工程进度支付，所有资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商有统一的选购(gòu)权合同以(yǐ)及订金返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天(tiān)，执行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及(jí)印花税，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管(guǎn)道门(mén)窗等完工等，支(zhī)付(fù)比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依(yī)照(zhào)工程(chéng)进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取须与(yǔ)房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此(cǐ)后(hòu)购房者支(zhī)付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是(shì)保交楼和房企(qǐ)重组。一方(fāng)面(miàn)，加(jiā)大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度(dù)，长短兼顾妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机(jī)制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发商违约后定金保护机制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期以及重大缺陷等情况提供充(chōng)分的保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工(gōng)程进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益(yì)。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋(wū)质(zhì)量问(wèn)题全权负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者在(zài)保(bǎo)修期结(jié)束后支(zhī)付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取(qǔ)消商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)。另(lìng)一方面(miàn)，取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花(huā)八门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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